1. Apelación civil (St.) 37325-07-19 Marina Swirsky contra Yaniv Davidovich

Veredicto

Se trata de una reclamación monetaria por importe de 46.700 ILS, que se refiere al pago de honorarios de corretaje , por importe de 43.290 ILS, IVA incluido, adeudados a los demandantes, según su demanda, por las actividades de intermediación realizadas por el demandante 1, para los demandados, que llevaron a la contratación de los demandados con un comprador, en una transacción para la venta de un inmueble.  Además, los demandantes solicitan en su reclamo recibir una compensación de ILS 3,000 por angustia mental y ILS 500 por reembolso de gastos legales.

La siguiente es la base fáctica y procesal relevante para nuestro caso:

1. El demandante 1 es un corredor de bienes raíces certificado, con una licencia válida para ejercer el corretaje, según La Ley de Corredores de Bienes Raíces, 5756-1996 (en adelante, respectivamente: "Ley"; "Demandante 1" o "El agente inmobiliario").  El demandante n.º 2 es una empresa privada, dedicada a la prestación de servicios de corretaje para la compra/venta o arrendamiento de activos inmobiliarios, que ha comprado, En septiembre 12, 2017, los derechos del concesionario anterior, M.L.A.  Houses Ltd.  515631612 y la Sra.  Dikla Turgeman xxxxxxxxxx(En adelante: "Franquiciado anterior"; o "Franquiciado Dikla"), incluso en relación con la transacción de venta de la propiedad inmobiliaria que es objeto de esta acción, y celebrada en su lugar a todos los efectos.  Para empezar, el demandante 1 trabajó en cooperación con el franquiciado anterior.  Sin embargo, tras la firma del acuerdo de cesión de derechos y bienes entre el anterior concesionario y el demandante 2, del que hablaré más adelante en la sentencia, el demandante 1 comenzó a trabajar con el demandante 2.
2. Los demandados son una pareja, que solicitó al demandante 1 servicios de corretaje para la venta de su casa en 2/1 Alon Street en Gedera (en adelante: "Propiedad"). En julio 7, 2017, los demandados firmaron dos acuerdos separados con el demandante 1 (en adelante también: "Acuerdos de corretaje").  El primero es un acuerdo para encargar servicios de intermediación, que no se fija en el tiempo siempre que se trate del mismo comprador y del mismo activo (en adelante:Acuerdo de servicios de corretaje") y el segundo, un acuerdo de encargo de servicios exclusivos de intermediación, con una validez de seis meses, es decir, hasta el 7 de enero de 2018 (En adelante: "Acuerdo de exclusividad").  En la cláusula 3 del acuerdo de exclusividad, se acordó que al final del período de exclusividad, el acuerdo de servicios de corretaje permanecería en vigor.  Los demandados podrán comercializar la propiedad, pero si los demandantes serán el factor efectivo en la venta de la propiedad, tendrán derecho a una tarifa de corretaje, por un monto del 2% del precio total de venta de la propiedad, más IVA.
3. Después de que se firmaron los acuerdos de corretaje, los demandados le dieron al demandante 1 una llave de la propiedad, y este último presentó la propiedad a compradores potenciales. Además, los demandantes anunciaron la propiedad en todos los medios de marketing disponibles, incluida la colocación de un letrero de la agencia demandante No.  2 en la propiedad.
4. Incluso después de la expiración del período de exclusividad, los demandados permitieron que la demandante 1 continuara comercializando la propiedad y dejaron la llave de la propiedad en sus manos, hasta que se vendió. Por ejemplo, en octubre de 2018, los demandantes celebraron una "jornada de puertas abiertas" en la propiedad, a la que se invitó a compradores potenciales e interesados.
5. En febrero 5, 2019, aproximadamente un año y un mes después del final del período de exclusividad, la propiedad se vendió al comprador, que conocía la propiedad a través de los demandantes (Amidar Company para el Sr. Shai Cohen –De aquí en adelante: "Comprador") a un precio de 1.850.000 ILS.  Los demandantes afirman que la propiedad se vendió al comprador como resultado de su tratamiento.  La demandante 1 fue quien presentó la propiedad al comprador y ella fue quien avanzó en las negociaciones con el comprador.  El acuerdo de venta también se firmó en presencia del Sr.  Hanan Harush, gerente y propietario del demandante 2 (en adelante: "Sr.  Harush").
6. En aras de la exhaustividad, cabe señalar que En julio 6, 2018 El comprador firmó un acuerdo para solicitar servicios de corretaje a los demandantes y pagó los honorarios de corretaje, después de firmar el acuerdo de venta. Después de que se vendió la propiedad, los demandantes se acercaron a los demandados exigiendo el pago de los honorarios de corretaje, pero estos no se pagaron.  Una carta de advertencia antes de presentar una demanda, que se envió a los demandados el 8 de abril de 2019, tampoco recibió respuesta.  De ahí la demanda, que se presentó el 16 de julio de 2019.
7. El 8 de enero de 2020 se dictó sentencia contra los acusados en ausencia de defensa, la cual fue revocada en sentencia de 10 de marzo de 2020. En la misma decisión, se determinó que los costos de la solicitud se considerarían al final del procedimiento.  Señalaré que a la moción de anulación de la sentencia del 6 de febrero de 2020, los acusados adjuntaron una contestación a su favor, la cual fue elaborada sin la asistencia de un abogado (en adelante: "La primera declaración de defensa").  Posteriormente, dado que los acusados no presentaron escrito de contestación de manera ordenada, luego de que la sentencia fuera anulada ante la falta de defensa, se volvió a dictar sentencia en su contra, el 23 de agosto de 2020, ante la falta de defensa.  Esta sentencia fue revocada el 12 de octubre de 2020, y en el marco de esta decisión, se determinó que los gastos de la segunda moción de nulidad de la sentencia serían discutidos al final del procedimiento.  Posteriormente, los demandados contrataron los servicios de un abogado en su nombre y presentaron una declaración adicional de defensa el 1 de noviembre de 2020, en la que solicitaron, entre otras cosas, desestimar la demanda in limine por falta de rivalidad (en adelante: "La segunda declaración de defensa").
8. El 7 de noviembre de 2021, ante la audiencia probatoria de la demanda, los demandantes presentaron una moción para adjuntar un acuerdo de transferencia de derechos y bienes suscrito el 12 de septiembre de 2017 entre el demandante 2 y el concesionario anterior (en adelante: "Acuerdo de transferencia de derechos") y, alternativamente, modificar el escrito de demanda, sin necesidad de una modificación formal de los escritos. Los demandados, por su parte, se opusieron a la solicitud debido a un retraso considerable en la presentación de la solicitud.  En cuanto al fondo, los demandados argumentaron que la persona con derecho a recibir la comisión de corretaje en virtud de los acuerdos de corretaje es el concesionario anterior, que no es parte en el reclamo.  Los demandados también afirmaron que la franquiciada anterior, la Sra.  Dikla Turgeman, no firmó los acuerdos de corretaje y, por lo tanto, estos acuerdos no se perfeccionaron.

Por último, los demandados alegaron que el acuerdo de cesión de derechos no tenía validez jurídica vinculante, a falta de la firma de todos los vendedores.  En mi decisión del 24 de noviembre de 2021, determiné que el argumento preliminar sobre la ausencia de rivalidad entre los demandados y los demandantes se escuchará en el marco de la sentencia.

9. Se celebró una audiencia probatoria ante los demandantes, en el marco de la cual se interrogó al demandante 1 y al Sr. Harush, en nombre de los demandantes.  En nombre de los acusados, testificaron ante los propios acusados.  Las partes presentaron resúmenes escritos de los argumentos y ahora se debe tomar una decisión.

Resumen de los argumentos de los demandantes

10. Los demandantes afirman que los demandados ordenaron servicios de corretaje para la venta a través de ellos Propiedad y firma, Día 7.7.2017, Sobre dos acuerdos Corretaje Separar Según lo exija la ley: uno, un contrato de servicios de corretaje sin límite de tiempo, y el segundo, un contrato de exclusividad, que tiene un límite de tiempo y es válido por seis meses, es decir, hasta el 7 de enero de 2018. Los demandantes enfatizan que fueron el factor efectivo en la venta de la propiedad Según Sección 14 (a) Ley.  Según los demandantes, su derecho a recibir honorarios de corretaje surgió en virtud de la cláusula 3 del acuerdo de exclusividad, que estaba redactado de la siguiente manera:

"El cliente solicita servicios de corretaje al corredor y lo autoriza a actuar exclusivamente para la comercialización de la propiedad durante el período comprendido entre el 7 de julio de 2017 y el 7 de enero de 2018 (en adelante: el "Período de Exclusividad").  Al final del período de exclusividad, la "Orden de Servicios de Corretaje" seguirá siendo válida sin la exclusividad del cliente para el corredor.  El agente inmobiliario podrá comercializar la propiedad y, si la propiedad se vende como resultado del tratamiento del corredor, el agente inmobiliario tendrá derecho a los honorarios de corretaje como se detalla a continuación en la sección 5 ".