Caso civil (Tel Aviv) 5478-07-22 Representante del Edificio 9 Ramat Gan c. Nissim Cohen - parte 4

Para obtener más información sobre la autoridad del representante del condominio para demandar, consulte también  LCA 1025/17, Neot Mizrahi Ltd. v. Mendel Singer 23 Haifa (con fecha del 27 de junio de 2017, Juez contra Hendel) y consulte Tel Aviv (Distrito de Jerusalén) 30310-01-22, Blevi et al. contra Eli Yohanan Engineers Ltd.  et al. (con fecha del 1 de septiembre de 2025, Juez D. Ziller).

• En nuestro caso, el poder notarial específico recibido por el representante del condominio, incluso si se presentó después de la demanda

• Tras la presentación del escrito de contestación y la transferencia del procedimiento a mi tratamiento, se tomó una decisión instruyendo al demandante para que presentara una respuesta en la que se refiriera, entre otras cosas, a "las aprobaciones recibidas por el representante del condominio". La decisión también se refirió al hecho de que "no se adjuntó a este asunto ningún poder notarial y/o una decisión de la reunión de inquilinos que ordenara la presentación de la demanda".
• El demandante presentó una respuesta con varios argumentos. Sobre el fondo del asunto, y después de la decisión, también se preparó y presentó un poder firmado por los residentes del condominio.   El poder notarial autorizó al demandante aquí a representar a los inquilinos en la demanda en asuntos en los que ahora se ha dictado la sentencia.
• Es cierto que el poder notarial se firmó durante el mes de diciembre de 2022, es decir, unos cinco meses después de la presentación del escrito de demanda. Al mismo tiempo, el poder firmado es suficiente para constituir evidencia de que el demandante ha recibido autorización específica para presentar el reclamo y ha sido autorizado para hacerlo.
  • Resumen hasta el momento y referencia a la autoridad del demandante para presentar la demanda

De hecho, el demandante tiene derecho a presentar la demanda.  En la medida en que exista un recurso de un tipo u otro, que esté dentro del alcance de los "daños individuales" (según se define en la sentencia en CA7602/22, citada anteriormente) por los cuales la oficina de representación no está autorizada a demandar, me referiré a esto en el marco de la discusión individual de cada uno de los recursos requeridos en el reclamo.

6. Audiencia del primero de cinco alivios, demanda de compensación por defectos de construcción
   • General

Con el fin de ayudar y centrarse en la decisión sobre los supuestos defectos de construcción, se nombró a un experto judicial, el ingeniero Raphael Gil.  En los siguientes párrafos, discutiré los siguientes temas y preguntas:

• Primero , la regla con respecto a las conclusiones de una opinión pericial judicial, así como la aplicación de la regla a nuestros asuntos;
• En segundo lugar , ¿cuál es el remedio que debe determinarse con respecto a los defectos de construcción: es una compensación monetaria, como exige el demandante en el escrito de demanda? ¿Es un remedio combinado de compensación monetaria y una medida cautelar, como exige la demandante en sus resúmenes? ¿O es un remedio de una orden judicial para corregir los defectos, como se determinará al final del día y como también solicitó el demandado?
  • La regla sobre las conclusiones de un experto judicial y la aplicación a nuestro asunto
• En el nombramiento de un perito judicial, como es habitual en los debates sobre peritaje, los tribunales se ocupan y deciden, de vez en cuando, sobre cuestiones de peritaje. Cuestiones en las que el panel que se sienta en el caso no tiene conocimiento judicial y, sin embargo, atesora su palabra y decide sobre ellas al final del día.  Con el fin de centrar y permitir una decisión sobre cuestiones de peritaje, los tribunales suelen nombrar a un perito en su nombre.  Aquí debe enfatizarse que incluso cuando un panel que se sienta en el tribunal cree que puede decidir sobre un asunto profesional, sin nombrar a un experto, el camino a seguir sigue siendo nombrar a un experto profesional.  En este sentido, la Corte Suprema también aclaró que no se deben exceder los límites del experto profesional, y que una situación en la que un juez determina asuntos de peritaje, todo en el sentido de "un hombre en su campamento y un hombre en su bandera" (Bamidbar 1:52).  A este respecto, véase LA 8418/21, Person vs. Anonymous (de fecha 17 de enero de 2022, Juez Y. Amit, v. Sohlberg, A. Stein) donde se trajo la lectura: "un hombre en su campamento y un hombre en su bandera", y también se sostuvo (por el Honorable Juez v. Sohlberg) que no hay lugar para que el tribunal invada los límites del experto y, en sus palabras, al referirse a un experto que es un tasador: "Fuimos elegidos para el juicio, no para las tasaciones".

Con respecto al hecho de que el nombramiento de un perito judicial es el camino a seguir, también me referiré a  LCA 8956/22, Avner Friedman v. Adv. Avichai Vardi, en su calidad  de síndico (con fecha 13 de febrero de 2023, juez A. Grosskopf), donde se sostuvo: "Como es bien sabido, el nombramiento de un perito en nombre del tribunal es una práctica aceptada en los casos en los que surge una cuestión profesional en relación con áreas en las que el tribunal no tiene experiencia ni conocimientos profesionales".  Para suplementos, véase también Tel Aviv (Distrito, Tel Aviv Economic) 50068-06-20, Schuchman v. Alfred Urban Hotels Ltd. et al  . (de fecha 25 de junio de 2025, Juez Y. Sharvit) en el párrafo 68 de la sentencia.

• Es posible intervenir en las conclusiones de un perito judicial, pero solo cuando hay una "razón visible"
• La regla es que un experto judicial sirve como los ojos profesionales de la corte. Las conclusiones del perito no son vinculantes, pero si el tribunal decide no adoptarlas, se debe indicar una "razón visible" para hacerlo.
• Con respecto al rechazo de las conclusiones del experto del tribunal, con referencia a la "razón conspicua", véase LCA 6290/14, Nine Months Ltd. v. Discount Bank (de fecha 4 de enero de 2015, Juez A. Hayut), donde se sostuvo lo siguiente (énfasis no en el original): "...  Por regla general, el tribunal adoptará las conclusiones del experto, a menos que  se presente una razón clara para no hacerlo"; También me referiré a  LCA 8956/22, Avner Friedman v. Adv. Avichai Vardi, en su calidad de síndico  (con fecha 13 de febrero de 2023, juez A. Grosskopf), donde se sostuvo lo siguiente: "...  Una vez que se haya presentado su opinión profesional, el tribunal se inclinará a adoptarla, en ausencia de una razón significativa y clara para no hacerlo".
• 00Para más detalles, véase CA 6510/20, David Mizrahi v. Aharon Cohen (12 de diciembre de 2021, Juez Y. Amit; Juez D. Barak Erez; Juez A. Baron) donde se sostuvo lo siguiente (énfasis no en el original):  "Tenemos un precedente de larga data de que no es fácil para el tribunal desviarse de la opinión de un experto acordado o un experto en nombre del tribunal, y 'es razonable suponer que el tribunal adoptará las conclusiones del experto a menos que haya una razón clara para no hacerlo'".

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• Aplicación de la halajá en nuestro asunto
• El 21 de diciembre de 2023, el perito del tribunal presentó una opinión detallada repartida en más de 160 páginas. Además, el experto respondió posteriormente a las preguntas aclaratorias que se le remitieron.
• La opinión incluía una referencia a los documentos en posesión del perito y a los exámenes que realizó. En el marco del dictamen, el experto se refirió a muchas docenas e incluso más pruebas que realizó.  El dictamen se elabora de tal manera que cuando en relación con cada prueba, el perito haya especificado la ubicación de la prueba; Adjunte una fotocopia de los hallazgos; Mencione las disposiciones de la ley, los reglamentos o cualquier fuente normativa en la que se basara: al final llegó a una conclusión u otra.
• La opinión está estructurada de manera que es posible aprender y saber cuáles son las preguntas formuladas por el experto, es posible examinar el método de examen y a partir de aquí es posible hacer un seguimiento de cualquiera de las conclusiones a las que llegó el experto.
• En este caso, cuando es posible seguir las conclusiones del experto, cuando su opinión incluso se puso a prueba en el marco del contrainterrogatorio, no hay razón para no adoptar estas conclusiones. Ciertamente no hay una "razón obvia" para descartar las conclusiones y no abordarlas.
  • Antes de referirse a la reparación que debe determinarse, una nota sobre las inspecciones del revestimiento del condominio y sobre el hecho de que este tema no es parte del reclamo aquí
• El perito del tribunal dio su opinión el 21 de diciembre de 2023. Posteriormente, después de unos dos meses, se celebró una audiencia previa al juicio el 21 de febrero de 2024, en la que se abordó la misma opinión.  En el transcurso de la audiencia, el abogado del demandante señaló que todo el tema del revestimiento exterior de las paredes del condominio no se abordó en detalle y que no se fijó el precio de las reparaciones de defectos.  A este respecto, el experto declaró explícitamente en su opinión que efectivamente no se realizaron pruebas, y agregó que para este propósito, "...  Se debe nombrar a un ingeniero de construcción que sea experto en el campo del revestimiento de piedra".
• En la decisión final en el acta del 21 de febrero de 2024, le pedí al perito que aclarara si desea nombrar un subperito en su nombre, y también me referí al hecho de que no hay espacio para que el tribunal designe un perito adicional, sino que todos los exámenes deben concentrarse en el perito designado por el tribunal, ya que "precisamente por esta razón, el perito del tribunal fue designado para presentar una opinión exhaustiva después de que se llevaran a cabo todos los exámenes, incluso con subperitos".
• En una aclaración proporcionada por el perito inmediatamente y el 28 de febrero de 2024, se afirmó que la cuestión del revestimiento de las paredes fue el resultado de la iniciativa del perito del tribunal, pero no apareció en absoluto en el dictamen pericial de los demandantes. En palabras del experto del tribunal, con doble énfasis: "no hay ninguna referencia a la cuestión de la forma en que las piedras de revestimiento se anclaron a la fachada del edificio o la resistencia del anclaje para evitar que se caigan". Por lo tanto, el experto del tribunal tampoco realizó ningún examen sobre este asunto.  Por lo tanto, tampoco hay lugar para otorgar alivio sobre el tema de cubrir las piedras, que no se reclamó en absoluto.
• El demandante no modifica el escrito de demanda y no añade reclamaciones relativas al revestimiento de las paredes del condominio
• En la audiencia previa al juicio del 5 de junio de 2024, después de las aclaraciones del experto, y se llamó la atención del demandante sobre el hecho de que no se presentó ninguna moción para enmendar el escrito de demanda, y sin dicha solicitud, no sería posible obtener ninguna reparación con respecto al revestimiento de la pared.
• Después de la audiencia, el demandante presentó una moción para enmendar la declaración de demanda y dividir los recursos. La solicitud no incluía una copia de una carta de reclamación enmendada.  Además, y tal y como se señala en la sentencia de 28 de julio de 2024, "la solicitud no incluye detalles de la modificación real que se incluirá en el escrito de demanda.  ¿Qué secciones quieres cambiar? ¿Cuál será el cambio? ¿Qué secciones, si las hay, quieres omitir? ¿Qué secciones, si las hay, desea agregar y cuál es la redacción de las secciones que se agregarán? ¿Dónde está la redacción del escrito de demanda modificado si se acepta?"
• A la luz de todo lo anterior, la moción para enmendar la declaración de demanda, tal como se presentó, fue denegada. El demandante no presentó una solicitud adicional y detallada, de acuerdo con las instrucciones presentadas anteriormente; El demandante tampoco presentó una solicitud de autorización para apelar la decisión de no modificar el escrito de demanda.  Por lo tanto , nos quedamos con el procedimiento que se relaciona con una larga lista de defectos, pero estos no incluyen el revestimiento exterior del condominio.
  • El remedio que debe determinarse con respecto a los defectos de construcción (reparación monetaria o la emisión de una orden judicial)
• Las recomendaciones de los expertos del tribunal se referían al costo de las reparaciones, pero en relación con algunas de las deficiencias, se recomendaron una serie de acciones alternativas
• El componente de los gastos de las reparaciones en la reclamación era, como se ha indicado, la suma de 1.376.715 shekels.  Por otro lado, el dictamen pericial del tribunal estimó el coste de las reparaciones en una cantidad menor, por un importe de 000 NIS más IVA, y si las reparaciones se realizan "a través de contratistas ocasionales", hay que añadir una suma igual al 50%, es decir, hay que añadir 80.000 NIS adicionales más IVA.
• Además de la suma de dinero, el perito del tribunal se refirió a una serie de defectos de impermeabilización y aislamiento y especificó las acciones que deben realizarse, e incluso se refirió a diversos resultados que se pueden obtener después de las operaciones. De ahí que recomendó que las acciones se lleven a cabo en el marco de una "medida cautelar" asumiendo la responsabilidad de la ejecución de la obra y asegurando que no se descubran problemas de humedad.  En pocas palabras, el experto aclaró que no es posible saber, incorrectamente, qué acciones se requieren con respecto al sellado de varios lugares del condominio.  Por lo tanto, el experto recomendó una serie de acciones alternativas, que el acusado realizaría.
• Como parte de los alegatos, la demandada solicitó que corrigiera los defectos, mientras que la demandante se opuso a esto

La demandada declaró, en la declaración de defensa, que si se encuentran defectos, se le debe dar la oportunidad de corregirlos.  Por otro lado, la demandante se opuso a esto y elaboró su objeción en los párrafos 6 a 9 de la respuesta.

• Como parte de los resúmenes de la demandante, de repente solicitó una orden judicial para corregir los defectos, junto con una demanda de compensación monetaria

En el marco de los resúmenes de la demandante, y contrariamente a la reparación que exigió en el escrito de demanda, la demandante solicitó una reparación combinada por los defectos de construcción y, por lo tanto, la demandada solicitó que (párrafo 5.1 de los resúmenes de la demandante):

• Se cobrará al demandado la suma de 176.000 NIS más el 50% con respecto a un contratista ocasional y un total de 000 NIS más IVA;
• Además, el demandado estará obligado por una orden judicial a realizar varias modificaciones que aparecen en las secciones 10.1.1, 10.1.4, 10.1.5, 10.1.7 para la opinión pericial del tribunal.
• El remedio que debe determinarse: en las circunstancias del caso, se debe determinar una orden judicial que obligue al demandado a corregir los defectos

La demandante insiste en que se le otorgue una compensación monetaria, junto con una orden judicial que obligue al demandado a realizar varias reparaciones.  En las circunstancias del caso, es correcto dictar una orden judicial en cuanto a la corrección total de los defectos.  En este sentido, se aportarán:

• La primera razón para otorgar una medida cautelar: en nuestro caso, el costo de la compensación indicado por el experto del tribunal es para el demandado aproximadamente una octava parte de la cantidad reclamada. Así pues, la cantidad reclamada por los defectos es de 1.376.715 shekels, mientras que el costo de la reparación es de 176.000 shekels.  Es cierto que la suma de 176.000 NIS es también una suma considerable, pero aún así, la considerable diferencia entre el importe de la reclamación y el importe real de los defectos refuerza aún más el enfoque de que se debe permitir a la demandada reparar los defectos por sí misma.  Aquí agregaré, en la medida en que el demandante no lleve a cabo las reparaciones, siempre está abierto el camino para que el demandante haga cumplir el compromiso a través de la Oficina de Ejecución, incluso mediante el nombramiento de un administrador judicial para llevar a cabo las reparaciones, y consulte  la sección 63 (a) de la Ley de Ejecución, 5727 - 1967, que establece lo siguiente: "La sentencia impuesta al deudor para realizar un acto distinto al establecido en las secciones 61 o 62 y el acto puede ser realizado por otra persona,  El Registrador de Ejecución puede dar instrucciones al director de la Oficina de Ejecución para que realice el acto o permita que el acreedor u otra persona lo haga en lugar del deudor".
• Una segunda razón para otorgar una orden judicial (no negaré que a veces la consideración de otorgar una compensación monetaria supera la consideración de otorgar una orden judicial) para lograr la separación y la separación entre las partes. Una desconexión que evitará más disputas.  Sin embargo, en nuestro caso, incluso la propia demandante está solicitando un tipo de reparación, que implicará una compensación monetaria y una orden judicial que obligará al demandado a estar en contacto constante.  En tal caso, cuando el demandante en cualquier caso solicita al demandado que realice varias obras en el condominio, es correcto permitir que el demandado realice los restos de las obras que se incluyeron en el marco de los defectos por los que se determinó la compensación monetaria.
  • Conclusión sobre el alivio de los defectos de construcción
• Por la presente se emite una orden judicial que exige al demandado que lleve a cabo todos los trabajos de reparación, como se detalla en el dictamen pericial del tribunal de fecha 21 de diciembre de 2023, así como en las respuestas a las preguntas aclaratorias.
• El demandado iniciará la ejecución de las obras a más tardar el 31 de diciembre de 2025 y finalizará a más tardar el 30 de junio de 2026.  El inicio de las obras significa que la presencia real de los trabajadores del demandado en el condominio, para evitar dudas (trabajos preparatorios, planificación, pedido de materiales, etc.) no se considerará como el comienzo de las obras.
• La finalización de las obras se considerará siempre que el demandado presente un certificado de un ingeniero elegido por acuerdo por ambas partes, según el cual los defectos fueron reparados de acuerdo con la opinión pericial del tribunal, incluidas las respuestas a las preguntas aclaratorias.
• En la medida en que el demandado no cumpla con lo anterior, se remite al demandante, entre otras cosas, a las disposiciones del artículo 63 a) de la Ley de ejecución, 5727-1967, que se citó en el artículo 6.4 d) supra, y cuyo título en la ley es "tomar medidas".

7. Audiencia del segundo recurso de cinco, demanda de compensación por depreciación
   • En cuanto a la demanda de compensación por depreciación, ya en la primera audiencia previa al juicio el 17 de abril de 2023, se determinó lo siguiente: "Los demandantes examinarán cuidadosamente si existe una depreciación general de la propiedad común. Será necesario examinar en la fase de la sentencia cómo se aborda esto.  ¿Hay una disminución en el valor de cada apartamento..."?  La cuestión principal era si la disminución del valor se relacionaba realmente con el valor de la propiedad común o con el valor de cada uno de los apartamentos.  Cabe decir aquí que en la medida en que se trata de una depreciación "individual" de cada apartamento -es dudoso que sea posible presentar una reclamación por parte del representante del condominio-, a este respecto, véase la discusión en la sección 5.1 anterior.
   • En cualquier caso, tras otra decisión del 11 de diciembre de 2023, el demandante respondió y anunció el 17 de diciembre de 2023 que no cumplía con el componente de depreciación. En palabras de la respuesta: "...  Los demandantes decidieron eliminar el componente de depreciación".
   • Por último, en cuanto a la desgravación por depreciación , a la luz de lo anterior, no hay lugar para determinar nada en cuanto a la reclamación de depreciación.
8. Audiencia del tercer recurso de cinco, demanda de indemnización acordada
   • El demandante solicita una compensación acordada por la suma de 250.000 shekels, por el incumplimiento del acuerdo por parte del demandado 2. No hay lugar para aceptar la demanda del demandante en este componente, y al respecto se presentará lo siguiente:

• En primer lugar, no existe un acuerdo contractual para el pago de la compensación acordada, lo opuesto al acuerdo de venta representativo al que se refirió el demandante, lo opuesto y lo opuesto a él, y no hay referencia a la compensación acordada a la que se enfrentará el demandado 2. Por el contrario, los acuerdos de venta se referían a un incumplimiento por parte de un comprador de apartamento, cuando no cumplió con sus obligaciones financieras y de otro tipo para comprar el apartamento, y cuando  el acuerdo fue cancelado como resultado  .  En caso de cancelación del acuerdo, se determina un monto de compensación acordado, al que se cobrará el comprador del apartamento.  Sin embargo, no hay acuerdo por parte del demandado 2 para pagar la compensación acordada.  En estas circunstancias, tampoco es posible aceptar el argumento del demandante, como representante del condominio, como si fuera posible aprender de los acuerdos individuales en los que se comprometieron los compradores de apartamentos, e inferir de ellos que el demandado 2 también se comprometió a pagar la compensación acordada.
• En segundo lugar, esto no es un incumplimiento esencial del acuerdo, incluso si hubiera un acuerdo contractual por el cual el demandado 2 pagaría la compensación acordada al representante del condominio en caso de un incumplimiento esencial, todavía no había razón para obligar al demandado 2 en este asunto. Las reclamaciones del demandante se relacionan con varios defectos de construcción, que, según la opinión experta del tribunal, pueden corregirse.  Estos no son defectos de construcción que impidan el uso razonable del condominio y no constituyen un incumplimiento fundamental de los acuerdos de venta individuales entre el demandado 2 y cada uno de los diversos propietarios de apartamentos.
  • Finalmente, en cuanto a la reparación de la compensación acordada , a la luz de lo anterior, la demanda del demandante de reparación de la compensación acordada debe ser rechazada.

9. Audiencia del tercer recurso de cinco, demanda de indemnización por angustia mental
   • El demandante solicita una reparación por la suma de000 shekels como compensación por la angustia mental. No hay lugar para aceptar la demanda del demandante en este componente, y al respecto se presentará lo siguiente:

• En primer lugar, la oficina de representación no tiene derecho a demandar por angustia emocional (daño individual): como se aclaró en la sección 5.1 anterior, no hay razón para aceptar un reclamo del representante del condominio por daños individuales a ninguno de los propietarios de apartamentos en el condominio.  A este respecto, me referiré una vez más a  LCA 7602/22, Elad Israel New Residences Ltd. v. Representative of the Condominium, 1 Zangwill Street, Jerusalén,  donde se sostuvo, con una referencia específica a una reclamación relativa a la angustia mental, de la siguiente manera: "Por otra parte, los recursos destinados a compensar los daños individuales causados a los residentes del edificio como resultado de los defectos de la propiedad común, como la disminución del valor de su apartamento privado y la angustia mental,  claramente excede la necesidad de mantener el mantenimiento adecuado del condominio y, como resultado, el alcance de la autoridad de la autoridad".
• En segundo lugar, incluso en el fondo del asunto, no se debe determinar la compensación por angustia mental: se debe tener cuidado de no convertir la compensación por angustia mental en una especie de componente de compensación permanente que se una a cualquier reclamo. Determinar la compensación por angustia mental es la excepción y no la regla.  A este respecto, me referiré a  CA 28167-07-19, Itzik Mualem et al. v. Africa Urban Renewal Ltd.  (de fecha 24 de diciembre de 2019, Juez A. Cohen, como se describió en ese momento), donde se sostuvo lo siguiente (énfasis no en el original): "En cuanto a la no concesión de compensación por angustia mental: la concesión de una compensación por este componente se deja a discreción del tribunal y no se realiza de manera rutinaria.  De hecho, en cualquier caso de incumplimiento de contrato, será posible reclamar que se cause "angustia mental" a la parte a la que se incumplió el contrato y, sin embargo,  generalmente no existe una decisión adicional para la compensación monetaria por los daños causados como resultado del incumplimiento del contrato, incluso la compensación por "angustia mental".
  • Finalmente, en cuanto al alivio de la angustia mental, a la luz de lo anterior, se debe rechazar la demanda del demandante de alivio de la angustia mental.

10. Audiencia del quinto recurso de cinco, exigiendo indemnización por fraude, tergiversación, mala fe y enriquecimiento ilícito
    • El demandante solicita una reparación por la suma de 250.000 shekels como compensación por fraude, tergiversación, falta de buena fe y enriquecimiento ilícito. No hay lugar para aceptar la demanda del demandante, y en este asunto se presentará lo siguiente:

• En primer lugar, la demandante también abandonó este recurso en sus resúmenes : la demandante detalló en el párrafo 5 de sus resúmenes varios recursos a los que recurre. Esta sección contiene cinco subsecciones, y ninguna de ellas se relaciona con una demanda de reparación por fraude, tergiversación, mala fe y enriquecimiento ilícito.

Es cierto que la demandante se refirió en sus resúmenes a las reclamaciones fraudulentas (véase, por ejemplo, el párrafo 4.3 de los resúmenes), pero aún así tuvo cuidado  de no incluir ni exigir ninguna reparación a este respecto en el marco del resumen de los recursos requeridos.

• En segundo lugar, incluso en cuanto al fondo del asunto, el demandante no probó nada con respecto a estas afirmaciones: las graves acusaciones de fraude y otras se plantearon con el debido respeto de manera casual. En el escrito de demanda (artículo 39), el demandante se refirió al hecho de que la compra de los apartamentos a pesar de los defectos de construcción y todo lo que se indicaba en el escrito de demanda eran fraudulentos, tergiversaciones y más.  Cabe decir aquí que no se ha demostrado nada de por qué un problema de humedad en el estacionamiento, por ejemplo, es un fraude de cualquiera de los demandados antes de firmar el acuerdo, y lo mismo se aplica a otros defectos.
• En tercer lugar, y más allá del fondo del asunto, el demandante no probó nada en cuanto al daño debido al fraude y, además, el demandante no agregó ningún contenido a las reclamaciones de daños debido al fraude, o las tergiversaciones, etc. A lo sumo, el demandante señaló que si los propietarios de los apartamentos no hubieran sido engañados, no habrían comprado los apartamentos. Sin embargo, no se ha demostrado ningún daño específico y, en cualquier caso, el daño alegado es un daño individual a los propietarios de los apartamentos y no un daño al representante del condominio que tiene derecho a reclamar.
  • Finalmente, con respecto a la reparación por fraude, tergiversación, falta de buena fe y enriquecimiento ilícito , a la luz de lo anterior, debe rechazarse la demanda del demandante de reparación con respecto a este componente.

11. Referencia a la demanda del demandante de acusar personalmente al demandado 1

El demandante solicitó obligar personalmente al demandado 1 por todos los recursos incluidos en el escrito de demanda.  No hay razón para aceptar esta demanda, y la demanda contra el demandado 1 debe ser desestimada.  En este sentido, se aportarán:

• Primero, el demandado 1 no firmó los acuerdos de venta con ninguno de los propietarios de apartamentos en el condominio.
• En segundo lugar, parece que incluso el demandante no creía que el demandado 1 fuera personalmente responsable. Como prueba, la carta de advertencia emitida por la demandante a través de su abogado (párrafo 4 del escrito de demanda) estaba dirigida únicamente al demandado 2 y no al demandado 1.
• En tercer lugar, el hecho de que parece que ni siquiera el demandante creía que el demandado 1 fuera personalmente responsable es evidente por el hecho de que en los resúmenes del demandante no hay una referencia detallada a la acusación del demandado 1. Para evitar dudas, he dado mi opinión a una referencia general a la responsabilidad de un promotor frente a los compradores de apartamentos (párrafo 4.1 de los resúmenes del demandante, citando  CA 23267/99 donde  una empresa emprendedora era responsable  por ley).  Sin embargo, en nuestro caso, el iniciador es el demandado 2 y no el demandado 1, por lo que este párrafo también es irrelevante para el demandado 1.

En resumen, debe decirse que solo en los resúmenes de la réplica el demandante se refirió al demandado 1 y argumentó que no se le debía permitir esconderse detrás del velo de incorporación del demandado 2.

• En cuarto lugar, el demandante no probó, y con el debido respeto, ni siquiera trató de probar, que efectivamente existe uno de los "casos excepcionales" en los que se debe levantar el velo corporativo, todo como se establece en la sección 6 (a) (1) de la Ley de Sociedades, 5759 - 1999, que establece lo siguiente:

"Un tribunal podrá atribuir una deuda de una sociedad a un accionista de la misma, si considera que, en las circunstancias del caso, es justo y correcto hacerlo, en los casos excepcionales en que el uso de la personalidad jurídica separada se haga en uno de los siguientes casos: